ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerinde payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla Önalım (Şufa) Hakkı, paylı (hisseli) mülkiyete konu bir taşınmaza malik paydaşlardan biri hissesini paydaş olmayan birine satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu hisseyi öncelikle satın alma hakkı veren haktır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?

Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde herhangi bir kişiye önalım (şufa) hakkı tanınabilir. Taşınmazın satışı halinde önalım hakkı sahibi, sözleşmede yer alan süre ve şartlarda önalım hakkını kullanabilir. Şayet sözleşmede önalım hakkının kullanılmasına dair şartlar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin şartlar esas alınır. Her halükarda tapuya şerh verilmesinin üzerinden 10 yıl geçmekle sözleşmeden doğan önalım hakkı düşer.

HANGİ DURUMLARDA DAVA AÇILABİLİR?

• Dava açmak isteyen paydaşın önalım hakkını kullanacağı taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
• Önalım hakkının kullanılacağı pay, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmış olmalıdır. Paydaşlar arasında gerçekleştirilen satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Dava açmak isteyen paydaş tarafından daha önceden önalım hakkından genel nitelikte feragat edilmemiş olmalıdır. Genel nitelikteki önalım hakkından feragat işleminin, resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Adi yazılı şekilde yapılması işlemi geçersiz kılacaktır ve hiçbir şekilde hukuki bir sonuç doğurmayacaktır.

Diğer yandan, paydaş olduğu taşınmazın belirli ve somut bir satış işlemi için feragat eden paydaş, feragat ettiği payın yeniden satışı halinde önalım hakkını kullanabilir.

• Müşterek yahut iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda, taşınmazın bölümleri paydaşların kullanımı için sözleşme ile veya fiilen taksim edilmemiş olmalıdır.
• Önalım hakkı kullanılmak istenen pay üzerinde kamulaştırma, bağışlama veya cebri artırmayla satışı söz konusu olmamalıdır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilen payın karşılıklı olması gerekmektedir. Payın bağışlanması, kamulaştırılması yahut cebri artırmayla satışı durumunda diğer paydaşlar tarafından önalım hakkı kullanılamaz.
• Dava; satış işleminin noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinin ardından 3 ay, her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır.

KİMLER DAVA AÇABİLİR?

Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, şufa hakkını kullanarak satışı gerçekleştirilen payı kendi üzerine almak isteyen paydaş tarafından açılır. Davalı ise, söz konusu payı satın alan üçüncü kişidir. Ancak noterde devir işlemi gerçekleşmemişse, davalı payını satan paydaşa karşı açılmalıdır.

DAVA NE ZAMAN AÇILABİLİR?

Önalım (şufa) hakkı, mülkiyetin el değiştirmesiyle doğan bir haktır. Bu nedenle önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın dava hakkı, dava konusu payın, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satışıyla doğar.

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Satış işleminin noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinin ardından 3 ay, her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle paydaşlar önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası açma haklarını kaybedeceklerdir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Önalım (Şufa) Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk mahkemesidir.

Aygüneş Hukuk Bürosu olarak Kuşadası’nda başarılı bir kadroyla hizmet vermekte olup, Önalım (Şufa) Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası sorunlarınızı dava yoluyla çözüme kavuşturmanız aşamalarında hukuki destek sağlamaktayız.