Ülkemizde inşaat sektöründeki ilerleme ile birlikte uygulama alanı genişleyen ve önemi artan komplike bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukuku; gayrimenkulün tapu ve devir işlemlerini ve bunlardan kaynaklanan sorunları, kira sözleşmesini ve mülk sahibi ile kiracının haklarını, Türk vatandaşı olmak isteyen kişilerin taşınmaz edinme süreçlerini konu edinmekte olup bu hukuk dalının temelini Anayasa ve AİHS ile korunan mülkiyet hakkı oluşturmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kaydının yolsuz, usule veya kanuna aykırı düzenlendiği iddiasında, tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan taşınmazın aynına ilişkin bir gayrimenkul davasıdır. Bu nedenle dava sonunda verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Gayrimenkule ilişkin ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkı bakımından önem taşıyan bu dava türünde iç hukuk yolları tüketildikten sonra AİHS 1 nolu Ek Protokol doğrultusunda AİHM’e bireysel başvuruda bulunulması mümkündür.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası için bakınız.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası için bakınız.

Önalım (Şufa) Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası için bakınız.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası için bakınız.

Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası

Taşınmazın türünü, kime ait olduğunu, mali değerini vb. bilgileri içeren ve tapu müdürlüğünce tanzim edilen resmi belgeye “tapu” denir. Taşınmaza ilişkin düzenlenen tapuda yer alan bilgilerde hata olması durumunda, hatalı kaydın düzeltilmesi için tapu kaydında yer alan malikler veya malikin mirasçıları tarafından ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne karşı, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilmektedir. Taşınmazın elbirliği ile mülkiyet olması durumunda ortaklardan her biri tek tek dava açabileceği gibi birlikte de tapu kaydının düzeltilmesi davası açabilirler.

Kira Tespit Davası

Kural olarak kira artış zamanında kiracı tarafından en fazla TÜFE-ÜFE oranında artış yapılabilmektedir. Ancak ekonomik sebepler nedeniyle azami kira artış oranının çok fazla veya yetersiz kalması durumunda tarafların, kiranın piyasa koşulları göz önünde bulundurularak belirlenmesini talep etme hakları bulunmaktadır. Tarafların ancak olağandışı durumda açabileceği kira tespit davası TBK m.344-345’te düzenlenmiş olup belli şartların sağlanmış olması gerekir.

• Ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Şekil şartı aranmamakta olup yazılı, sözlü veya noter huzurunda yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı bakımından kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında fayda vardır.
• Kira sözleşmesi konut veya çatılı işyerine ilişkin olmalı. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında açılabilmektedir. Bunlar dışındaki taşınmaz veya taşınır kiraları için kira tespit davası açılamaz.
• Kira tespit davası açacak olan davacının, davayı ikame etmekte hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yararı bulunmaksızın kira tespit davası açan davacının davası hâkim tarafından reddedilir. Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilmesine rağmen sözleşmenin ilk yılı içerisinde dava açmakta hukuki yarar bulunmayacağından, dava hâkim tarafından reddedilecektir.

Bir yıllık kira döneminin bitmesine en az otuz gün kala kiraya veren tarafından, kiranın artırılacağına dair kiracıya yazılı ihtarda bulunulmuşsa yeni kira döneminin sonuna kadar veya sözleşmenin yenilenmesine en geç otuz gün kala, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Konut veya çatılı işyerinin malikinin değişmesi durumunda yeni kiraya veren kira sözleşmesi ile bağlı olacaktır. Ancak kira tespit davalarında kira ilişkisinin beş yıldan az veya fazla olması, yenilenmiş olup olmaması veya kira bedelinin yabancı para üzerinden ödenip ödenmeyeceği hususları önem taşımakta olup bu konuda herhangi bir hak kaybına uğramamak için hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetlerimize başvurmanızda fayda vardır.

Tahliye Davası

TBK m.350-356 arasında düzenlenen tahliye davası, kanunda belirtilen sebeplere dayanılarak kira sözleşmesine konu taşınmazın boşaltılması talebiyle kiraya veren tarafından açılan davadır. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, kiraya veren tarafından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılabileceği gibi davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir. TBK’da tahliye sebepleri aşağıdaki gibi sayılmıştır:

• Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle (TBK m.350/1),
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi nedeniyle (TBK m.350/2),
• Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle (TBK m.351),
• Geçerli tahliye taahhüdü nedeniyle (TBK m.352/1),
• Kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olması nedeniyle (TBK m.352/2),
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe, belde, belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle (TBK m.352/3).

Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

Hak sahibi olan malikin, zilyetin haksız fiili nedeniyle uğramış olduğu menfi ve müspet zararları nedeniyle haksız işgal tazminatı talep ettiği uygulama ile vücut bulmuş ve Yargıtay kararları ile şekillenmiş bir dava türüdür. Haksız işgal tazminatı davası açılabilmesi için;

• Taşınmaza yönelik zilyet tarafından haksız bir işgal bulunmalı,
• Haksız işgali gerçekleştiren kişi kötü niyetli olmalı,
• Taşınmaz maliki zarara uğramış olmalı,
• Zilyetin haksız işgali ile taşınmaz malikinin zararı arasında illiyet bağı bulunmalıdır.

Bu dava türünde haksız fiili gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olduğunun ispatı, diğer şartların varlığı halinde, yeterli görülmüş olup zilyetin kusuru aranmamıştır. Her ne kadar haksız fiillere ilişkin davalarda zamanaşımı on yıl ise de, Yargıtay ecrimisil davalarında zamanaşımı süresinin beş yıl olduğu görüşündedir. Paylı veya elbirliği ile mülkiyet halinde taşınmaz üzerinde hak sahibi olan maliklerden her birinin haksız işgal tazminatı davası açma hakları bulunmaktadır. Ecrimisil davası için paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir. Ecrimisil davasında görevli ve yetkili mahkemeler aşağıdaki gibidir:

• Haksız fiilin işlendiği yer asliye hukuk mahkemesi,
• Zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi,
• Zarar görenin yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesi,
• Davalının ikametgâh adresindeki asliye hukuk mahkemesidir.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası

Taşınır/taşınmaz malikinin, malik olduğu taşınmaz üzerinde bir başkası tarafından haksız bir saldırıda bulunulması ile malikin mal üzerindeki haklarının kullanımının engellenmesi durumunda haksız saldırının önlenmesi amacıyla malik tarafından açılan dava türüdür. Müdahalenin men’i davası açılabilmesi için;

• Taşınır/taşınmaza yönelik bir haksız müdahale olmalı,
• Söz konusu haksız müdahale devam ediyor olmalı,
• Davacı, taşınmaza malik olduğunu yani mülkiyet hakkını ispat etmiş olmalıdır.

Temeli mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi davası, malik tarafından açılabileceği gibi o mal üzerinde sınırlı ayni hak sahipleri tarafından da açılabilmektedir. Burada önemli olan husus, haksız müdahalede bulunan kişinin kusurlu olması gerektiğidir. Yani haksız müdahalede bulunan kişi kötü niyetli olmasa dahi kusurlu ise müdahalenin men’i talep edilebilir. El atmanın önlenmesi davasında çok çeşitli ihtimaller söz konusu olduğundan davacı-davalı sıfatlarının ve görevli-yetkili mahkemenin doğru belirlenebilmesi son derece önemlidir. Bu noktada herhangi bir hak kaybına uğramamak için hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetlerimize başvurmanızda fayda vardır.

Temeli mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi davası, herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmamakla birlikte el atmanın önlenmesi davası ile birlikte ikincil taleplerin bulunması durumunda bu talepler bakımından zamansal sınırlamalar söz konusu olacaktır.

Öte yandan el atmanın önlenmesi davası neticesinde verilen kararın icrası bakımından; mülkiyetin kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık yoksa kararın kesinleşmesi beklenmez. Ancak mülkiyetin kimse ait noktasında uyuşmazlık söz konusu ise kararın icrası için kesinleşmesi beklenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Paylı veya elbirliği ile mülkiyete konu taşınır/taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim veya satış suretiyle sona erdirilmesi amacıyla dava konusu taşınır/taşınmaz mal üzerindeki ortaklar biri tarafından diğer tüm ortalara karşı açılan dava türüdür. Paydaşlardan birinin ölmüş olması veya dava açıldıktan sonra ölmesi ihtimalinde mirasçıları davaya dahil edilir. İzale-i şuyu davası ile mahkemece dava konusu mal üzerindeki paydaşlık sona erdirilerek kişisel mülkiyete geçiş sağlanır. Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taşınır mal üzerindeki ortaklığın giderilmesi bakımından ise kanunda öngörülen genel yetki kuralları uygulama alanı bulur. Buna göre taşınır mal üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası, HMK m.6 gereği davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri adresindeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Önalım (Şufa) Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerinde payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla Önalım (Şufa) Hakkı, paylı (hisseli) mülkiyete konu bir taşınmaza malik paydaşlardan biri hissesini paydaş olmayan birine satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu hisseyi öncelikle satın alma hakkı veren haktır.

Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde herhangi bir kişiye önalım (şufa) hakkı tanınabilir. Taşınmazın satışı halinde önalım hakkı sahibi, sözleşmede yer alan süre ve şartlarda önalım hakkını kullanabilir. Şayet sözleşmede önalım hakkının kullanılmasına dair şartlar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin şartlar esas alınır. Her halükarda tapuya şerh verilmesinin üzerinden 10 yıl geçmekle sözleşmeden doğan önalım hakkı düşer.

Önalım (Şufa) Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası için bakınız.

Kat Mülkiyetten Kaynaklanan Davalar

Tamamlanmış inşaat ve yapıların ortak maliklerinin kat mülkiyeti hakkını kullanmaları esnasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları konu edinen dava türüdür. Hukuki dayanağını Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan alan bu davalar, tüm kat maliklerinin borç veya sorumlulukları nedeniyle veya ihtiyaçların karşılanması amacıyla açılabilmektedir. Kat mülkiyeti davaları yalnızca malikler tarafından değil, zarara uğrayan kiracı ve diğer sınırlı hak sahiplerince de taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine sunulacak dava dilekçesi ile açılabilmektedir. Basit yargılama usulüne tabi olan kat mülkiyeti davaları, seri sonuçlanması amaçlanan ve gayrimenkul alımında kişilerin sıklıkla karşılaştığı sorunları konu eden davalardandır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)

Arsa sahibinin, inşaata uygun arsanın belli bir payını veya tamamını müteahhide devretmesi karşılığında müteahhidin söz konusu arsa üzerinde inşa ettiği yapılardan kararlaştırılan sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim ettiği karşılıklı iki taraflı sözleşme türüdür. Ancak müteahhidin sorumluluğu sözleşme konusu arsa üzerinde inşa ettiği yapılardan kararlaştırılan sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmekle sona ermemektedir. Sözleşme konusu arsa üzerinde inşa edilen yapıdaki tüm bağımsız bölümlerin projeye uygun şekilde tamamlanmış olması gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özelliklerini taşıyan karma nitelikte bir sözleşme olup şekil şartı bakımından eser sözleşmelerinin şekil serbestisine dayandığı göz önünde bulundurulduğunda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şekil şartlarına uygun olması gerektiği ortadadır. Dolayısıyla resmi şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay’a göre de tarafların kendi aralarında düzenledikten sonra noterde onaylattıkları kat karşılığı inşaat sözleşmeleri haricen yapılmış sayılacağından geçersizdir. Ancak öte yandan adi şekilde yapılmış ancak bir kez ifa edilmiş sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden sözleşme geçerli sayılır. Yine de şekil şartı bakımından geçersiz olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi hususu her somut olay için ayrı ayrı değerlendirilmekte olup bu konuda herhangi bir hak kaybına uğramamak için hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetlerimize başvurmanızda fayda vardır.

Aygüneş Hukuk Bürosu olarak Kuşadası’nda başarılı bir avukat kadroyla hizmet vermekte olup, Kuşadası Gayrimenkul Hukuk Davası sorunlarınızı dava yoluyla çözüme kavuşturmanız aşamalarında hukuki destek sağlamaktayız.