Hukukumuzda avukat ile temsil zorunluluğu bulunmamaktadır. Her vatandaş adli ve idari makamlarda kendisini temsil edebilir. Ancak her gün değişen ve gelişen hukuk sistemimizde yeterli uzmanlığa sahip olmadan atılacak adımlar vatandaşın hak kaybına uğramasına sebep olacağından, uzman bir avukattan hukuki destek alınmasında fayda vardır.

Dava sonucunda verilen Gerekçeli Kararın taraflara tebliğ edilmesi ve istinaf süresi içinde tarafların söz konusu kararı istinaf etmemesi halinde karar kesinleşir. Ancak bu şekilde dosya kapanır.

Şayet gerekçeli karar taraflara tebliğ edilmemişse, mahkemeye sunacağınız yazılı bir dilekçe ile kararın taraflara tebliği istemenizde fayda var.

Dosya borcunu ödemiş olmanıza rağmen hala menkul ve gayrimenkulleriniz üzerindeki hacizler kalkmamışsa dosyanızın bulunduğu yer icra dairesiyle görüşmenizde fayda var.

Şayet borçlusu olduğunuz icra dosyası takipsizlik nedeniyle işlemden kaldırıldıysa dosya kapsamında konulan hacizler kalkmaz. Bu durumda da dosyanızın bulunduğu icra dairesiyle iletişime geçmeniz sağlıklı olacaktır.

• Konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, Kanun gereği bir yıl uzar ve ev sahibi kiracıyı çıkaramaz.
• Kiracı çıkmak isterse, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine haber vererek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunu yapmayıp yıl ortasında çıkmak isterse yaklaşık 3 kira tutarında tazminat öder.
• Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz şekilde çıkarma hakkı, bir yıllık sözleşmelerde sözleşme başladıktan 12 yıl sonra mümkün hâle gelir. Bu hesabın formülü şöyledir: Sözleşme süresi + 10 + 1

• Kira bedeli başlangıçta belirlenirken bir sınırlama yoktur. Ancak, sonrasında yapılacak kira artışları TÜFE oranıyla sınırlıdır.
• Kanun'a getirilen geçici maddeyle, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE daha fazla olsa bile en fazla % 25 artış uygulanabilecek.
• Yüzde 25'lik artış sınırlaması sadece konutlar için getirildi. İşyerlerinde artış oranının üst sınırı TÜFE olarak uygulanmaya devem edecek.
• Sözleşmelerde artış oranı olarak sıkça kullanılan "ÜFE/TÜFE ortalaması" formülü TÜFE'yi aştığı için geçersizdir.

• Konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu dava en erken, kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabilir. Bu davayı açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunluluğu yoktur.
• Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa (ki hemen her sözleşmede vardır) bu dava, beş yıldan sonra istenildiği zaman açılabilir ve Mahkemenin kararı davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanır.
• 5 yılı beklemek istemeyen ev sahipleri kira artışı için uyarlama davası açabilir. Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit davasından farklı olarak, beklenmeyen sıra dışı gelişmelerin yaşanması sebebiyle kira bedelinin arttırılması gerektiği iddia ve ispat edilmelidir.

• Kira konusu ev ya da işyeri satılsa dahi kira sözleşmesi yeni maliki de bağlar. Yeni malik de eski malik gibi, "ihtiyacım var" ya da "esaslı imar değişikliği/inşaat yaptıracağım" gibi gerekçelerle kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu durumda kiracı kendi isteğiyle çıkmazsa malik bu iddiasını dava açarak ispatlamak durumundadır.
• Kiracı çıkmazsa yeni malik, açacağı tahliye davasını isterse eski malik gibi sözleşme süresinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir. Bu altı aylık imkandan yararlanabilmesi için satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Aksi halde sadece sözleşme süresinin bitiminde davayı açabilir.
• Mahkeme kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz!

• Kiracı tahliye taahhüdü imzalamışsa ev sahibi taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracının çıkmasını isteyebilir. Kiracı taahhüde rağmen çıkmazsa ev sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak hızlıca tahliyeyi sağlayabilir.
• Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir.
• Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmaz ve bir ay içinde ev sahibi dava açmazsa o taahhüt bir daha kullanılamaz.
• Düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan ev sahibi tarafından doldurulması uygulamasını Yargıtay geçerli kabul etmektedir.

Tazminat hakkı vardır. Olay yeri tespit ve olay yeri terk tutanağı, mobeseler, kamera görüntüleri değerlendirilir. Şahıs şikayetçi olarak da soruşturma başlatabilir.

Miras bırakanın mirasçılarının kim olduğunu ve kanuni miras paylarını gösteren belgedir.

Günümüzde en çok karşılaştığımız hukuki problemlerden biri de kişilerin, kendilerine miras kalan gayrimenkulleri uzun süre kendi adlarına intikal ettirememeleri ve yeni Tapu Belgelerini çıkartamamalarıdır. Aslında bu durum mirasçıların hangi kamu kurumunda, hangi işlemleri yapacaklarını bilmemelerinden kaynaklanmaktadır.

Mirasçıların, tapu devrini ( miras malı intikalinin) nasıl yapıldığına ve hangi prosedürlerin izlendiğine ilişkin detaylı bilgiler aşağıdaki gibidir.

Yasal mirasçısı olduğunu bir yakınınız öldü ve size bir takım miras malları (gayrimenkul) kaldığını düşünelim. İzlemeniz gereken yasal prosedürler şu şekildedir;

1-) İlk olarak, miras bırakan(muris) kişinin mirasçısını olduğunuzu gösteren bir belgeye ihtiyacınız vardır. Bu belgenin resmi adı Veraset İlamı ya da daha bilinen ismiyle Mirasçılık Belgesidir. belgeyi noterden ya da en yakınınızdaki Sulh Hukuk Mahkemesinden temin edebilirsiniz. Mirasçılık belgesi sizinle beraber başkaca kimler mirasçı ise miras payları ile gösteren belgedir.

2-) Örneğin, bir mesken(daire) ya da tarla vasıflı bir taşınmaz kaldığını düşünelim. Öncelikle gayrimenkulün bulunduğu il veya ilçedeki ilgili belediyeye giderek Emlak Vergisini ödemeniz gerekmektedir. Emlak Vergileri Belediyelerin banka hesap numaralarına EFT veya havale yoluyla da ödenebilmektedir.

Emlak vergilerini ilgili belediyeye ödedikten sonra Vergi Dairesine giderek, miras mallarına ilişkin Veraset ve İntikal Vergilerini ödemeniz gerekmektedir.

İş bu vergiler ödendikten sonra Vergi Dairesi 'nce, Tapu Müdürlüğüne hitaben yazılmış menkul ve gayrimenkul mallardan dolayı Veraset ve İntikal Vergilerinin ödendiğine dair belge düzenlemektedir.

3-) İlk olarak yapılması gereken işlem; https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresi üzerinden yapılan Online başvurudur. WEBTAPU başvurusunda; mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisinin ödendiği gösteren belgenin fotoğrafını sistemde anlatıldığı şekilde yüklemeniz gerekiyor.

(Bu noktada taşınmaz bir mesken ise Tapu Müdürlüğü sizden taşınmaz için güncel deprem sigortası poliçesi (DASK) de talep edecektir.)

Yapılan başvuru ile bir başvuru sıra numarası başvurucuya sistem üzerinden bildirilmektedir.

Kişiler bu başvuru numarası ile bu seferde fotoğrafını yükledikleri belgeleri fiziken tapuya teslim etmesi gerekiyor. Başvurucunun sistemde kayıtlı cep telefonuna gelecek mesajlarda tapu harçlarının ödeneceği hesap hesap bilgileri paylaşılmaktadır.

Harçlar ödendikten sonra Tapu Müdürlüğü yeni malik olan mirasçılara yeni bir Tapu Belgesi düzenleyerek aynı gün teslim edecektir.

Veraset ve intikal işlemleri bir süreye tabii değildir. Mirasçılar dilekleri zaman bu işlemi yapabilirler.

Ve son olarak önemle belirtmek isteriz ki gayrimenkullerin intikali açısından mirasçıların hep birlikte hareket etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani tek bir mirasçı da intikal işlemini yapabilmektedir.

GEREKLİ BELGELER

1- İntikali yapılacak olan taşınmazın varsa tapu senedi yoksa taşınmaza ait ada, pafta, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri.

2- İntikal talebinde bulunan mirasçının kimlik belgesi, (işlem vekil yada avukat vasıtasıyla yapılıyorsa özel yetkili vekaletname gerekmektedir.)

3- Mirasçılık belgesinin aslı yada onaylı örneği (diğer adı ile Veraset İlami)

4- Taşınmaz bir mesken yada dükkan ise güncel deprem sigortası poliçesi. (DASK)

5- Veraset ve intikal belgesi ilişiğinin kesildiğine dair belge. (Vergi dairesince düzenlenen ve tapu dairesine hitaben düzenlenen)

Taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü bütün kiracıların imzalaması gerekir. Hangi sözleşme ilişkisi kapsamında hangi konut ya da iş yerinin tahliye edileceği açıkça anlaşılır olmalıdır. Tahliye taahhüdü, herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.

Tahliye taahüdünde iki tarih bulunur: düzenleme tarihi ve tahliye tarihi taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. kira sözleşmesinden önce ya da sözleşmeyle aynı tarihteki taahhüt geçersizdir. tahlıye tarihi, düzenleme tarihinden sonraki herhangi bir tarih olabilir.

Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını yargıtay, hukuka uygun görmektedir. ancak, taahhüdün geçerliliği tbk 27'deki şartlara bağlı olup irade bozukluğunu iddia ve ıspat etmek teorik olarak her zaman mümkündür.

Kiralanan yerin aile konutu olarak kullanılması hâlinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılmalıdır. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz ederse ve taahhüt noterde yapılmamışsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamaz. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.